去年没人敢要，今年都在抢！天河这块地，打了个漂亮翻身仗

文：千一

去年时运不济没人敢要的梅花铝厂地块，改了个名，叫牛利岗北街地块，重新出让被爆抢！！！

虽然但是，不是很懂，为啥叫牛利岗北街？？难不成怕大家想起前身铝厂的土地性质？？

中海、保利、招商、华发、越秀、珠实、中铁建、金茂、中铁置业等10余家房企激战40轮！！把这宗地送上摇号席！

为什么市场不太好，还有这么多房企敢抢这块地？

1、起拍地价降了1.6亿，楼面价45838元/㎡（扣除配建安置房面积）。

但如果抢到封顶，楼面价去到52714元/平，会超过越天和50842元/㎡（扣除无偿移交安置房），实际成本也不便宜。

不过房企还愿意拿，一定是觉得算得过账的。比如学校的成本越天和的，可以蹭配套。

2、隔壁的越天和去化不错，今年1-9月已经卖了305套，月均30套，算是不错的了。气氛高涨的中秋国庆，短短8天，项目就已经卖了30套，

而且价格不便宜，7.8-8.5万/㎡的均价，说命区域的承价力还可以。

这个区域虽然对珠金琶吸引力一般，但是是天河北和南方医院改善没得选之下的替代，市场存在稀缺性。

3、区域的改善需求仍存在。

目前片区新房竞争格局，是越天和+世纪金源天河源筑+保利天瑞，保利天瑞打的是珠金琶客户，天河源筑、越天和打的地段客户。

三个盘的去化速度还可以。120-140㎡的产品走货好。

比如，保利天瑞，是9月广州销量TOP3楼盘。

事实上，梅花铝厂地块，最大对手是越天和。

越天和卖的不错，梅花铝厂地块也是有牌可打的。

最大王牌--高使用率产品。越天和使用率近100%，梅花铝厂在新规下可以破100%甚至到110%。

另外，这是广州选出来的做“智慧+品质”住宅的第一个试点项目，有标杆示范意义。

智慧品质住宅+高实用率，就算比越天和价格略高，用户也能接受，如果同价，应该也能打得过越天和。

看看地块素质

梅花铝厂地块，也就是现在的牛利岗北街这宗地，算是天河拿出来的比较优质的地块。

它和越天和紧挨者，地块素质差不多。

它们共同的价值点都在：

1、天河成熟区，地铁商业医疗教育其实已经配齐，生活氛围很成熟；

2、交通通达性强，近梅花园站，3号线可以直达珠城；广州大道北开车通勤也方便；

3、周边的城市面貌相对体面，比较多是新商场次新小区（有部分的城中村景观可以忽略）。

两宗地的细微差别在于：

牛利岗北街地块更近地铁口，梅花园地块就挨着地块西北角，不到100米。

但地铁口进牛利岗地块，走的是牛利岗北街，是一条小路，体验感和观感可能会没那么好。

相对而言，越天和门口是比较体面的怡新路，大家一路走过去两侧次新小区和成熟的小区底商，形象面会更好。

且，牛利岗北街地块南侧是紧挨着村屋和楼龄2、30年的老旧小区，南侧的景观就比较麻麻地。

（航拍图源自房天下）

牛利岗北街地块和越天和摆一起，竞争关系是肯定有的。

但千一认为，两宗地互相成就更多，而且，对区域的楼市是利好的，周边二手也能沾沾光。

牛利岗的加入，越天和就不是一个盘独守区域了，可以联合造势。

你看，越天和带来了九年一贯制学校，牛利岗要配一所新幼儿园，区域的教育配套得到完善。

另外，摊开地图，可以发现，牛利岗开发完成后，和信达金茂广场、金茂府、越天和、广垦天河1号就会连起来，成片的崭新的城市展示面，肯定是可以拉伸区域的level的。

广州挑出来的示范生

值得一提的是，牛利岗北街地块是广州挑选出来的，用来做“智慧+品质”住宅标准的第一个试点项目。

所谓的“智慧+品质”，就是要安全、要健康、要舒适、要节能环保、要智慧与数字。

还是不懂？没关系。

你只要知道，这宗地转化的产品+品质不会差！

拿了这宗地的房企，是要和政府签订一份承诺书的，要按照《广州市建设“智慧+品质”住宅打造好房子好小区行动方案》的标准建房，综合评分不能低于80分。

从拍地、到施工到预售到收楼，全程政府各部门会进行监管。

牛利岗北街地块到了最高限制地价，房企想要有摇号资格，还得先拼一把品质！

即：房企要拿地，需要在品质这块拿出诚意拿出提案，政府打分，分数达标了-才有资格进入最后摇号。

广州如何竞品质？竞哪些品质？

主要是6个维度：用地与规划、安全与耐久、舒适与健康、节能与环保、智慧与数字、运营与维护。

政府会根据开发商给的方案一一打分。

从分值设置上，广州提出的“智慧+品质“住宅非常看重舒适与健康、智慧与数字、节能与环保。

具体怎么能得分，政府的文件也给出了得分的标准答案。

比如

1、首层架空层不小于3.8米

2、层高不小于3米

3、公共电梯轿厢内设置空调

4、的厨房用水点应配置分户式净水设施

如果层高大于3m，每增加0.05m可以得2分，最高6分（也就是层高做到3.15米就能拿6分）。

对于我们买房同学来说，是好事。

安徽合肥，算是首批竞品质的城市，早在2021年开始试点执行到现在，已经出现不少竞品质楼盘。给群众带来了更好更健康的生活方式和体验。

几个变化是，新房的外立面用材好了，品质感强了，室内层高都做到了3.15米，停车位多了，小区人车分流安全性高了，景观绿化率提高了

这样的小区，很多购房者愿意买，也买得安心。因为全程政府会监控验收。

所以，广州走竞品质的路子，我们举双手双脚赞成。

牛利岗北街地块，首个“智慧+品质”住宅，首个竞品质的地块，可以期待下。